Gestion de patrimoine et Facility Management

La notion de gestion de patrimoine regroupe les problématiques auxquelles sont confrontés les maitres d’ouvrage au travers de leur activité d’exploitant et de « fournisseur de service mobilier » à des usagers, qu’ils soient locataires ou (co)propriétaires.

Il s’agit donc par exemple des préoccupations d’une société immobilière ayant un parc de plusieurs bâtiments de bureaux mis en location à des entreprises, ou encore d’un bailleur social disposant d’un parc de logements en location (cet exemple n’est pas choisi au hasard, l’OPAC se met justement au BIM.)

Les besoins liés à ces activités sont très divers, mais pour bon nombre d’entre eux, l’utilisation d’une maquette numérique sémantisée ouvre la voie d’une gestion assistée.

Voici quelques exemples d’application en lien avec le BIM et la maquette numérique.

Obtenir un état de santé du patrimoine immobilier

Poursuivons avec l’exemple du bailleur social. Il détient 80 bâtiments à l’échelle du département dont il a la charge, pour un total de 1 600 logements. Chaque bâtiment a sa propre historique : date de construction initiale, travaux de rénovation de nature et réalisés à des années différentes, équipements communs d’ancienneté variable… Et chaque logement a également son propre passé : changements de fenêtres, de chauffe-eau, d’équipement sanitaire…

Un bailleur est avant tout une société qui au même titre que toutes les autres doit rationaliser ses dépenses, ce qui passe par une nécessaire vigilance sur des points comme :

• Ne pas engager des travaux sur des parties d’ouvrages récemment rénovées,
• Etablir des quantitatifs fiables et précis sur les travaux à engager,
• Prioriser les interventions sur les ouvrages et équipements les plus anciens,
• Anticiper les dépenses à court terme pour vérifier leur adéquation avec le budget disponible,
• Être capable d’avoir une vision à moyen et long terme de l’état de santé actuel et à venir des bâtiments,

Une maquette numérique, en tant qu’avatar d’un ouvrage, permet d’avoir un modèle informatique réaliste et actuel de l’ensemble du parc immobilier et chacun des ouvrages et équipements qui le composent. L’informatisation de l’analyse de ces données permet de dépasser les limites du cerveau humain conduisant inévitablement à une approximation de certains résultats. Le bailleur peut alors lancer des séquences d’analyse et obtenir des informations de gestion telles que connaitre l’ancienneté de chaque fenêtre de chaque logement de chaque bâtiment, sa durée de vie estimée, et par conséquent la date de remplacement conseillée et l’échéancier financier qui en découle. Appliquées à toute la diversité des ouvrages et équipements composant un immeuble, ces analyses compilées offrent une vision claire précise et fiable au gestionnaire.

Assurer une veille réglementaire

Une autre problématique majeure dans la gestion de patrimoine est la nécessaire adaptation des ouvrages au cadre réglementaire qui les entoure : évolution de la réglementation sur les personnes à mobilité réduite (PMR), de la réglementation thermique ou acoustique… Le législateur a le pouvoir d’imposer des modifications parfois majeures aux maitres d’ouvrages en fonction de la typologie d’un ouvrage dont l’impact financier est réel.

Chaque réglementation peut se traduire sous la forme d’un algorithme. Par exemple :

[su_panel]

• si condition1 = résultat 1 :
  • si condition 2 = résultat 2:
    • action A
  • si condition 2 = résultat 3 :
    • action B
  • sinon :
    • action C

[/su_panel]

Concevoir un algorithme respectant les préconisations d’une norme permet de le retranscrire dans un système d’analyse informatique et ainsi d’obtenir les résultats d’une simulation.

Concrètement illustrons avec une évolution, purement fictive, de la réglementation PMR. Une nouvelle norme dit que « tout logement à destination de location situé dans un bâtiment construit entre 1980 et 2000 doit être accessible par une rampe de 5% maximum ou un ascenseur ». La retranscription de cet algorithme prendra la forme suivante :

[su_panel]

• Pour chaque bâtiment du parc
  • Si année de construction > 1980 et < 2000
    • Pour chaque logement du bâtiment
      • Si usage du logement = Location
        • Si accès de plein pied
          • Si pente accès ≤ 5%
            • Pas d’action à mener
          • Si pente accès > 5%
            • Action à mener
          • Si accès via un ascenseur
            • Pas d’action à mener
          • Si usage du logement = Autre
            • Pas d’action à mener
          • Si année de construction <1980 ou >2000
            • Pas d’action à mener

[/su_panel]

Cette analyse sous forme d’opérations booléennes (dont le résultat est binaire : Oui ou Non) constitue l’essence même de tout programme informatique et à ce titre l’ordinateur reste donc l’outil le plus performant pour effectuer ce travail.

Détenir une maquette numérique dont chaque objet est sémantisé et contient les informations exploitées ici (date de construction, typologie d’un logement, chemin d’accès, pente, présence d’un ascenseur…) est un donc préalable indispensable pour automatiser ces analyses et ainsi réduire le temps de travail associé, les risques d’erreur et donc les coûts.

Gestion locative / Besoins / Usages / Mise en œuvre de réponses adaptées

Gérer un bâtiment, notamment locatif, ne se limite pas à administrer un ouvrage.

Les occupants du bâtiment sont également une ressource dont la considération peut être intégrée à une maquette. Définir les besoins actuels et à venir de chaque occupant en le consultant et catégoriser les résultats permet de nourrir une base sémantique pouvant être intégrée à la maquette numérique.

Dans le cas concret d’un immeuble de bureau, consulter les entreprises occupantes sur leur parc informatique actuel et sur leurs besoins actuels en infrastructure réseau et leurs projets d’évolution à moyen terme et compiler les résultats à l’échelle d’un bâtiment permet de définir précisément les zones où le bailleur devra éventuellement investir dans un renforcement des infrastructures (passer en fibre optique, ajouter une baie de brassage…). La centralisation de ces données permet à nouveau de réaliser des analyses et d’anticiper les coûts.